COLLABORATRICE JURIDIQUE - DROIT IMMOBILIER/URBANISME : La première, la meilleure ou être différente et apporter une pierre à l'édifice

La réforme de l'autorisation de lotir

Le décret de janvier 2007fait la distinction entre les travaux relevant du permis et ceux soumis à déclaration préalable. Il est distingué le lotissement auquel est consacrés les articles L 442-1 à L 442-14 du code de l'urbanisme. Les articles L 315-1 et s sont abrogés.

L'article R 421-19 du code de l'urbanisme prévoit que doivent être précédés d'un permis d'aménagement les lotissements qui ont pour effet sur une période de moins de 10 ans de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs.

La loi ENL de 2006 qui est venue ratifier l'ordonnance du 8 décembre 2005 prévoit la simplification de la procédure de commercialisation des lotissements soumis à déclaration préalable en permettant de consentir une promesse unilatérale de vente avant l'intervention de la décision.

L'article R 424-17 du CU fixe la caducité des permis et donc pour le permis d'aménager du lotissement. Celui-ci est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 2 ans... Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an. Par conséquent, que les lots soient déjà vendus ou pas, les travaux ne doivent pas être interrompus plus d'un an une fois passé le délai de 2 ans après autorisation.

• Les voies déjà créées, depuis moins de 10 ans, ne doivent pas être prises en compte pour déterminer à quelle procédure est soumis le lotissement. Rentre dans la catégorie de voie ou espace commun : les servitudes de passage réalisées au moment de la division.

Ainsi, le lotissement qui ne crée pas de voie ou d'espaces communs n'est soumis qu'à déclaration préalable quelque soit le nombre de lots. A contrario, soumission à permis d'aménager.

• Le détachement ou le rattachement ne d'une partie de terrain à une propriété contigüe sont pas pris en compte dans la comptabilisation des lots. Cette opération ne crée pas de lot supplémentaire, art R 442-2 b.
• Non prise en compte pour le décompte des lots les terrains supportant des bâtiments non destinés à être démolis, art R 442-2 du cu. Il s'agit de bâtiment à partir de la mise hors d'eau de la construction.

Le contentieux de l'urbanisme : la compétence du juge pénal

Le code de l'urbanisme prévoit diverses infractions aux dispositions qu'il comporte et leurs sanctions. Les infractions mineures sont punies de peines contraventionnelles. Mais la plupart des infractions sont constitutives de délit : infractions au plan d'urbanisme ou projet d'aménagement, art L 160-1 du cu. Ex : construction en zone naturelle.

En cas d'infraction aux dispositions des projets d'aménagement et des plans d'urbanisme maintenus en vigueur dans les conditions énoncées soit à l'article L 124-1, L 150-1 cu. ou en cas d'infraction aux dispositions des plans d'occupation des sols, des PLU, les article L 480-1 à L 480-9 du code urbanisme sont applicables, les obligations visées à l'article L 480-4 s'entendant également de celles résultant des projets et plans mentionnés ci-dessus.

Les sanctions édictées à l'article L 480-4 s'appliquent également en cas d'exécution de travaux ou d'utilisation du sol en méconnaissance des obligations imposées par les art L 111-1 à L 111-4, L 111-3 et L 111-5-2 ainsi que les règlements pris pour leur application.

Les tribunaux de l'ordre judiciaire sont seuls compétents pour déclarer un prévenu coupable des infractions. Cependant, le juge pénal ne saurait u moins dans un cas apprécier la légalité d'autorisations administratives, appréciation qui appartient au juge administratif.

I- L'infraction en matière d'urbanisme

A titre d'exemple, lorsqu'il exerce le pouvoir qui lui est attribué par l'art L 480-2 du cu, le maire agit, en toute hypothèse, en qualité d'autorité administrative de l'ETat. L'arrêté municipal ordonnant la suspension des travaux est donc un acte administratif susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif, CE du 3 janvier 1975 SCI Foncière Cannes-Bénéfiat.

A- Constatation de l'infraction par PV et la constitution du délit en matière d'urbanisme

En vertu de l'article L 480-1 du code de l'urbanisme, le PV a le caractère d'un acte de procédure pénale, il ne peut donc être apprécié que par les juridictions judiciaires. "Le procès verbal est un acte de police judiciaire dont le contrôle incombe au juge répressif" CE du 12 octobre 1982 Bobin.

L'opération de construction ou d'utilisation du sol constitue un délit s'il y a défaut d'autorisation. Pour qu'il y ait délit, deux conditions : la commission d'un fait délictuel et l'intention de le commettre. Avec le code pénal, tous les délits sont intentionnels, art 121-3 : Il n'y a point de crime ou de délit sans intention de le commettre.

• Procès verbal d'infraction dressé par des agents commissionnés et assermentés.
• Droit de visite du maire ou de toute autorité assermentée et commissionnée, art L 460-1 du CU. En cas d'opposabilité, il y a délit d'entrave qui est puni par l'art L 480-12 du CU.
• Mentions obligatoires sur le PV : date, lieu, nature de l'infraction, identité de la personne incriminée, daté et signé par la personne compétente.
• Signifié par LRAR.

B- L'arrêté interruptif de travaux

En cas de construction en cours mais sans permis de construire, l'art L 480-2 CU permet d'ordonner l'interruption des travaux par la constatation de l'infraction par PV :

• Par voie judiciaire, ordonnée sur réquisition du ministère public par le juge d'instruction ou par le tribunal correctionnel,
• Par voie administrative, par arrêté interruptif de travaux du maire transmis au ministère public. Ce dernier peut à tout moment soit d'office, soit à la demande du maire, du bénéficiaire des travaux se prononcer sur le maintien des mesures d'interruption des travaux ou sur leur mainlevée. Le maire, agissant au nom de l'ETat, L 480-2 du CU et confirmé par la jurisprudence du CE 14 décembre 1991 SARL EUROPEAN HOMES, peut faire appel.

Le refus de l'autorité administrative de faire usage des pouvoirs qu'elle tient de l'art L 480-2 du CU est contrôlé par le juge administratif :

• CE du 6 février 2004, M. Bernard X, n° 256719

En cas de défaillance du maire d'édicter un arrêté interruptif de travaux, après mise en demeure de celui-ci restée infructueuse plus de 24 h, le Préfet peut se substituer à lui.

Le juge des référés saisi en application de l'art L 521-3 du CJA peut prescrire au maire, à des fins conservatoires, de faire dresser un procès verbal d'infraction, d'édicter un arrêté interruptif de travaux et d'en transmettre copie au procureur de la République.

II- L'action publique

Le minstère public dispose de l'opportunité des poursuites devant le juge pénal. Il existe plusieurs façons d'engager l'action publique. La prescription de l'action publique est de 3 ans pour un délit (1 an pour CV) à partir du moment où l'infraction a été consommée. L'action publique s'interrompre soit par la chose jugée, l'abrogation de la loi pénale, le décès du contrevenant ou l'amnistie.

A- L'engagement de l'action publique

• Par le procureur :

- Par réquisitoire introductif : acte par lequel le ministère public saisit le juge d'instruction,

- Par citation directe : délivrée par voie d'huissier à la requête du ministère public à la personne auteur de l'infraction devant le juge correctionnel, art 551 du cpp.

• Par la victime :

- Par citation directe, art 550 cpp, de la victime à l'auteur de l'infraction à une audience correctionnelle. Le greffe saisi donnera une date.

- Plainte avec constitution de partie civile : consiste en une lettre, datée et signée par l'intéressé, qui est adressée au doyen du juge d'instruction. Son auteur indique les faits dont il s'estime victime et précise qu'il en demande réparation, art 85 du cprocédure pénale. Il devra consigner une somme déterminée par le juge d'instruction (art 88cpp) preuve du sérieux de la demande. Cette sorte de plainte déclenchant l'action publique, le juge d'instruction doit sur le champ la communiquer au procureur de la République afin qu'il puisse prendre ses réquisitions. Quelque soit les réquisitions du procureur, le juge d'instruction doit instruire l'affaire. Il prend soit une ordonnance de déféré au tribunal correctionnel ou une ordonnance de non lieu. On peut interjeter appel de la décision.

La constitution de partie civile fait greffer sur une poursuite pénale engagée par la victime, une action en responsabilité civile afin d'être indemnisé du préjudice.

• Par une personne privée, tiers à la construction

Toute personne, tiers, la Commune et les associations agréées peuvent se constituer partie civile, art L 160-1 et L 480-1 du CU.

On peut se porter partie civile jusqu'au jour de l'audience, par intervention volontaire tant que l'audience n'est pas close et oralement demander des dommages intérêts.

B- Conséquences de la condamnation

Art L 480-5 du CU. Publicité du jugement.

III- Le juge pénal et la question préjudicielle

Le juge pénal fait exception, qui tient de l'art 111-5 du cpénal compétence pour interprêter les actes administratifs, règlementaires, ou individuels, pour en apprécier la légalité lorsque, de cet examen, dépend la solution du procès pénal.

A- Limite au pouvoird'interprétation du juge pénal sur les actes administratifs

Art L 480-13 du CU.

B- Réponse nécessaire à la condamnation ou à la relaxe du constructeur poursuivi

LE CONTENTIEUX DE L'URBANISME RELEVANT DE L'ORDRE JUDICIAIRE

L'article 10 de la loi ENL de 2006 réécrit l'article L 480-13 du code de l'urbanisme qui régit l'action civile des tiers en réparation du préjudice subi du fait de la méconnaissance d'une règle de fond d'urbanisme par une construction édifiée conformément à un permis de construire.

Sous l'ancien régime, l'action civile des tiers en démolition ou en dommages-intérêts se prescrivait par cinq ans à compter de l'achèvement des travaux et était subordonnée à l'annulation ou à la déclaration d'illégalité du permis de construire par le juge administratif.

Aujourd'hui, pour les travaux achevés postérieurement au 16 juillet 2006, le nouvel article L 480-13 curb. opère une distinction entre l'action en démolition et l'action en dommages-intérêts. Pour être recevable, l'action civile en démolition doit être introduite dans le délai de deux ans suivant la décision devenue définitive d'annulation du permis de construire. Par conséquent, l'action en démolition n'est plus possible si le permis de construire n'a pas, préalablement, été annulé.

Toutefois, l'action fondée sur l'article 1382 du cc se prescrit 10 ans après l'achèvement des travaux.(voir Cass. civ 3ième du 28 mars 2001 Christa et autres)

I- Action civile en démolition, fondement art L 480-13 du code de l'urbanisme

• Faute pour méconnaissance des servitudes d'utilité publique, d'urbanisme, R 111-21,
• Démonstration de l'illégalité du permis de construire par la saisine sur renvoi du TA

Dans le cadre de l'art 1382 du ccivil, je n'ai pas à démontrer l'illégalité du permis de construire a contrario de l'art L 480-13 du code de l'urbanisme.

II- Action en démolition sur le fondement des art 1382 et s du code civil

Action en démolition sans démonstration de l'illégalité du permis de construire. Prescription de 10 ans, art 2270-1 du code civil.

• Fondement des art 545 cc, 637 (violation de droit réel ou conventionnel)
• Fondement des art 544 et 674 du cc (théorie du trouble anormal de voisinage)
• Méconnaissance des dispositions du cahier des charges du lotissement, art 1143 du cc.

Ces articles sont la traduction juridique et contentieuse du principe qui veut que le PC soit délivré sous réserve des tiers.

Au principal : L 480-13 du code de l'urbanisme, subsidiairement 1382 du code civil, très subsidiairement art 544 et 637 du code civil.

Le contentieux de l'urbanisme : l'excès de pouvoir et le plein contentieux

L'administration dispose pour agir de deux types d'actes juridiques : le contrat, acte plurilatéral (accord entre l'administrtion et le particulier) et l'acte unilatéral. Dans ce cas, les destinataires de l'acte n'interviennent pas dans le processus, l'acte leur sera par conséquent, imposé. C'est en celà que l'acte unilatéral traduit les prérogatives exorbitantes du droit commun qui caractérise l'acte de l'Etat et de son administration.

Le privilège du préalable signifie que la décision a force obligatoire par elle-même. Ell est obligatoire pour ses destinataires dès son édiction contrairement à la plupart des actes de personnes privées. Mais pour autant cela ne veut pas dire que l'autorité de la chose décidée soit équivalente à l'autorité de la chose jugée.

En effet, la décision de l'administration peut être remise en cause devant le juge : le recours de l'administré n'a pas d'effet suspensif. Ce privilège peut être remis en cause par le biais du sursis à exécution demandé par l'administré au juge.

Au niveau civil, le juge est directement saisi. On assigne son adversaire par voie d'huissier. En matière administratif, c'est le greffe qui communique la re^quête à l'adversaire (ce n'est pas une assignation).

Deux types de recours au juge administratif : Contentieux objectif : recours en annulation pour excès de pouvoir - le contentieux subjectif : recours de pleine juridiction.

I- Le recours en annulation : recours pour excès de pouvoir

Le principe est que l'adversaire au procès est l'acte administratif : la décision. Le juge se prononce sur la légalité de l'acte.

Changement de casquette du juge :

• 1ier contentieux : juge de l'annulation
• 2ième : juge de l'exécution : prescrire à la suite de l'annulation, s'il y a lieu, les mesures qu'impliquent l'application de la décision d'annulation.

A- Les deux causes de légalité en contentieux de l'annulation

• Légalité externe (aspect matériel, règles de procédure, de forme)

Moyens de légalité externe : incompétence (compétence de l'ordre judiciaire ou administratif par ex) - vice de procédure-vice de forme (édiction par une personne incompétente par exemple le conseiller municipal à la place du Maire).

Art L 211-1, art L 211-2 du CJA - Art 331-1 du CJA

• Légalité interne (contenu de l'acte, le fond de la décision)

Moyens de légalité interne : violation de la loi - erreur de droit-erreur dans la qualification juridique des faits-Détournement de pouvoir.

Afin d'éviter que le juge statue sur la légalité interne, trouver des moyens dans la légalité externe de procédure, non respect de forme du texte d'où forcément : annulation.

Exemple de contentieux pour excès de pouvoir : CE, ass du 17 février 1950 Dame Lamotte.

B- Les conséquences du délai contentieux

La requête doit être présentée avant l'expiration du délai de recours sous peine de forclusion. De même, les moyens nouveaux présents au titre d'une casue qui n'a pas été ouverte pendant le délai de recours contentieux sont irrecevables.

Si l'on a ouvert uniquement la légalité externe, on ne peut ouvrir la légalité interne.

Une décision peut être implicite ou explicité, art R421-2 du CJA "Sauf disposition législative ou règlementaire contraire, le silence gardé pendant plus de deux mois sur une réclamation par l'autorité compétente vaut décision de rejet". Les intéressés disposent pour se pourvoir contre une décision implicite, d'un délai de deux mois à compter du jour de l'expiration. Néanmoins, lorsqu'une décision explicite de rejet intervient dans ce délai de deux mois, elle fait à nouveau courir le délai du pourvoi.

Recours pour excès de pouvoir contre un acte individuel rendu opposable par la voie de la notification :

Droit de préemption : CE du 30 juillet 1997, commune de Montrouge, n° 169574 "le délai ouvert à l'acquéreur évincé contre la décision d'une commune d'exercer son droit de préemption ne court qu'à compter de la notification de l'arrêté municipal à cet acquéreur évincé. L'affichage de cet arrêté n'est pas de nature à faire courir le délai à son égard".

II- Les deux types de contentieux de pleine juridicition

Le juge administratif exerce les pouvoirs les plus larges, statue comme en juridiction judiciaire, notamment en condamnation pécuniaire. Il peut remplacer la décision qu'on lui défère par sa propre décision. CE du 29 janvier 1986, Kodia "le juge substitue sa décision à celle dont il est saisi et qu'il a censurée".

Cette branche du contentieux permet au requérant d'obtenir du juge la condamnation pécuniaire de l'administration ou l'annulation ou la réformation d'un acte administratif (contentieux de la responsabilité, fiscal, électoral, des contrats...). Le juge a des pouvoirs plus étendus qu'en excès de pouvoir où il ne peut qu'annuler la décision attaquée ou rejeter le recours.

1. Le recours subjectif de plein contentieux

Reconnaissance d'un droit à être indemnisé : contentieux de la responsabilité.

1. Le recours objectif de plein contentieux

Soumettre au juge une question de légalité. Ex :

• Le contentieux lié à l'application de la loi sur l'eau de 1992 (IOTA, art L 122-1 du c.env) ; ICPE L 511-1 et s du c. env.,
• Le contentieux sur les immeubles menaçant ruine, art L 511-1 du CCH - immeuble insalubre...,
• Le contentieux électoral. CE, ass du 13 janvier 1967 Elections municipales d'Aix-en -Provence..

Le requérant doit établir l'urgence et le sérieux du doute quant à la légalité de l'acte dont la suspension est recherchée.

La jurisprudence a dégagé une conception spécifique de l'urgence en forme de bilan. A l'urgence de suspendre s'oppose l'urgence à exécuter. Par conséquent, le juge doit faire la balance entre les intérêts du requérant et l'intérêt public. CE du 28 février 2001 Préfet des Alpes Maritimes.

Quant au doute sérieux sur la légalité de l'acte, par exemple, au titre de la légalité externe : CE du 14 octobre 2002 SARL DETROIT, il existe un doute sérieux sur la légalité du retrait prononcé plus de 4 mois après la délivrance du permis (arrêt Ternon du 26 octobre 2001).

CE du 29 nov 2004 SCI MODICOM IMMO "la commune a méconnu l'art 24 de la loi du 12 avril 2000". Quelque soit le retrait de permis tacite ou explicite, il doit être précédé d'une procédure contradictoire.

La sécurité juridique des actes d'urbanisme

Le chapitre III du Titre I tend à sécuriser les autorisations et les constructions existantes. Ce chapitre reprend les préconisations du rapport Pelletier de février 2005 présentant des propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d'urbanisme. Il s'agit d'une unification des règles de retrait des autorisations, une limitation des possibilités de recours contre un permis de construire ainsi que la reconnaissance de l'annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme.

I- Unification des règles de retrait des autorisations d'urbanisme

Contrairement à la situation d'avant la réforme, les règles de retrait sont identiques, que la décision soit expresse ou tacite.

A- Auparavant : distinction entre une décision tacite et une décision expresse

Une fois le permis obtenu, les voies de retrait, pour illégalité, par l'autorité compétente dépendaient de la nature expresse ou tacite de la décision.

• Autorisation expresse depuis la jurisprudence Ternon du CE

Depuis la jurisprudence de principe du Conseil d'Etat, Ternon, du 26 octobre 2001, les décisions expresses ne pouvaient être retirés que si elles étaient illégales et dans un délai de 4 mois (sans prorogation possible) à compter de la date à laquelle elles avaient été prises.

• Autorisation tacite

La loi du 12 avril 2000 fixait, en revanche, un délai de retrait de deux mois pour les permis tacites, à compter de l'accomplissement des mesures de publicité (premier jour du plus tardif des affichages en mairie ou sur le terrain) ou, en leur absence, à compter de la date d'intervention tacite.

Dans l’arrêt du 12 octobre 2006 « Cavallo », le Conseil d’Etat a confirmé l’interprétation qu’il avait faite dans deux affaires similaires, appliquant ainsi les jurisprudences «Dame Cachet» de 1922 et «Ville de Bagneux» de 1966 (CE, 3/11/1922, Dame Cachet ; CE Ass., 6/5/1966, Ville de Bagneux.)

L'article 23-3° de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations prévoit qu’une décision implicite d'acceptation peut être retirée, pour illégalité, par l'autorité administrative :

Ø      1 - pendant le délai de recours contentieux, lorsque des mesures d'information des tiers ont été mises en œuvre ;

Ø      2 - pendant le délai de deux mois à compter de la date à laquelle est intervenue la décision, lorsqu’ aucune mesure d'information des tiers n'a été mise en œuvre ;

Ø      3 - pendant la durée de l'instance au cas où un recours contentieux a été formé.

Il résulte de l'économie générale de cet article que son 3° permet à l'administration de retirer, pour illégalité, une décision implicite d'acceptation, que des mesures d'information des tiers aient été ou non mises en oeuvre à la suite de l'intervention de cette décision, dès lors que l'annulation de cette décision a été demandée au juge, et tant que celui-ci n'a pas statué. Par suite, alors même qu'aucune mesure d'information des tiers n'aurait été mise en oeuvre, le retrait de la décision attaquée est possible après l'expiration du délai de deux mois mentionné au 2° de l'article 23, dès lors qu'un recours contentieux a été formé.

Une décision administrative peut être retirée pour illégalité dès lors que cette annulation a été demandée au juge, et tant que celui-ci n'a pas statué

B- Avec la réforme : unification

« Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. »  article 6 II de la loi ENL de 2006.

II- Limitation des recours pour les constructions existantes

Répondant à l'une des propositions du rapport Pelletier de février 2005, introduction d'un art L 111-12 dans le code de l'urbanisme et modification de l'art L 480-13.

A- Prescription administrative pour construction de plus de 10 ans

• Principe : Passé ce délai de 10 ans depuis l'achèvement de la construction, le refus d'une autorisation ne peut être fondée sur une irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
• Exception : lorsque la construction est de nature à exposer des personnes à des risques les mettant en danger ou est située dans les zones de danger délimitées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ; Lorsqu'une action en démilition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L 480-13 du CU ; Lorsque la construction est située dans un site classé ou un parc naturel, lorsqu'elle se trouve sur le domaine public ou lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire.

B- Limitation des possibilités d'action contre un constructeur dont la construction a été édifiée conformément à un permis de construire

La modification de l'art L 480-13 limite les possibilités d'action contre un constructeur :

• Action en démolition possible que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par le TA. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans les deux ans qui suivent la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;
• Action en responsabilité civile possible que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constaté par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus trd deux ans après l'achèvement des travaux.

C- L'action civile en démolition de l'Etat

Elle doit intervenir dans les 2 ans suivant l'annulation définitive du permis de construire lorsque le TA, saisi d'un déféré préfectoral, a annulé le permis de construire pour un motif non susceptible de régularisation.

La loi du 6 juillet 2006, ENL, insère un article L 600-5 dans le Code de l'urbanisme. Il reconnaît, au juge administratif, le pouvoir de prononcer une annulation partielle du permis, dans l'hypothèse où il constate que seulement une partie du projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale. L'utorité compétente prend alors, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive.

Le droit de l'urbanisme : Le régime des autorisations d'urbanisme

L'ordonnance du 8 décembre 2005 ratifiée par la loi ENL du 13 juillet 2006 est venue simplifier le régime des autorisations d'urbanisme (I) tout en maîtrisant les délais d'instruction et en clarifiant le contrôle de la fin des travaux (II).

I- Simplification des autorisations d'urbanisme

 Face à la confusion du régime des autorisations, le code regroupe la quinzaine d'autorisations ou de déclarations existantes. La réforme du certificat d'urbanisme rétablit la distinction entre deux documents et en précise le contenu.

A- Par le regroupement

Avec la réforme trois régimes d'autorisation remplacent les onze anciens. Le régime déclaratif remplace les régimes de déclaration préalable.

• Le permis de construire : il résulte un article L 421-1 du CU

al 1 pour les constructions nouvelles :

Le décret précise les constructions ne nécessitant qu'une déclaration : entre 2 et 20 m², qu'il y ait ou non une construction nouvelle sur le terrain et les constructions dispensées de formalité les moins de 2 m².

Certaines constructions ne créant pas de SHON sont soumises à permis de construire du fait de leur hauteur (éolienne de plus de 12 m de hauteur) ou de contraintes diverses (pisicine couverte).

al 2 pour les travaux exécutés sur une construction existante ainsi que les changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur délocalisation, doivent également être précédées de la délivrance d'un permis :

Il s'agit de travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur de façade.

Tous les travaux sur les immeubles inscrits au titre des monuments historiques restent soumis à permis de construire (sauf entretien ou réparation ordinaire).

Nouveauté : assimilation du changement de destination à des travaux : Le changement de destination est désormais constitué par le passage de l'une à l'autre des affectations prévues par le code de l'urbanisme. Les annexes sont réputées être de la même destination que la construction principale. Ainsi la transformation d'un garage d'une maison en habitation ne sera pas considéréé comme un changement de destination mais nécessitera une déclaration préalable. Les changements de destination qui nécessitent, soit de modifier la façade, soit de modifier les structures porteuses du bâtiment seront soumises à permis.

• Le permis d'aménager : regroupement des permis de lotir, des autorisations concerant les terrains de golf, de camping ou de parc résidentiel de loisirs...

Il est possible d'attribuer un seul permis émanant de plusieurs demandeurs et portant sur plusieurs parcelles. Ce régime unifié permet notamment d'instaurer des procédures d'instruction identiques à celles des permis de construire.

Le décret fait la distinction entre les travaux qui relèvent du permis et ceux relevant de la déclaration préalable. Il est distingué le lotissement auquel sont consacrés les art L 442-1 à L 442-14 du CU. Les art L 315-1 et s sont abrogés. Ainsi un lotissement ne créant pas de voie ou d'espace commun ne sera soumis qu'à déclaration quelque soit le nombre de lots. A contrario, soumission à permis d'aménager.

Remarque : le lotissement est traité au titre des autorisations d'urbanisme. Le principe veut qu'il n'est plus une opération d'aménagement.

• Le permis de démolir

Il est obligatoire à Paris et en région parisienne, dans les communes de plus de 10 000 hab. et dans les zones protégées. La réforme simplifie ce dispositif. Son champ d'application est réservé de plein droit aux hypothèses où la construction relève d'une protection particulière définis par décret.

En dehors de ces cas, l'institution d'un permis de démolir relève du pouvoir discrétionnaire du conseil municipal, indépendamment de l'existence d'un POS/PLU approuvé. La décision doit reposer sur des motifs de protection ou de mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, monuments ou sites, art L 421-6 du code de l'urbanisme.

• Le régime déclaratif : véritable contrôle de l'utilisation du sol

Issu de la loi du 6 janvier 1986, ce régime voit son domaine considérablement renforcé et son régime unifié par la référence à la seule déclaration de l'art L 421-4 du CU.

Son domaine propre : les clôtures et les divisions parcellaires visées à l'art L 111-5-2 du CU ; Les coupes et abattages d'arbres, art L 130-1 du CU jusque là soumis à autorisation.

Alternative au permis de construire ou d'aménager selon critères liés à la dimension, la nature ou la localisation des travaux.

Ex : Aire de stationnement entre 10 et 49 places : déclaration.

B- Par leur articulation

• La demande de permis de construire pourra porter sur la démolition et la construction : le permis de construire tient lieu de permis de démolir,
• Le permis d'aménager vaudra permis de construire pour les constructions réalisées dans le périmètre de l'opération d'aménagement sous condition que toutes les pièces requises à ce double titre soient fournies par le demandeur,
• Pour les immeubles de grande hauteur ou les établissements recevant du public, le permis de construire comporte les prescriptions imposées par l'autorité compétente,
• La réforme rationalise le dispositif applicable aux installations classées : le permis de construire peut être délivré dans les délais d'instruction qui lui sont propres mais il ne pourra être mis en oeuvre qu'apèrs la clôture de l'enquête publique.

C- Distinction entre les certificats d'urbanisme

Le certificat a pour intérêt de faire connaître avant une mutation ou une opération de construction les charges d'urbanisme afférentes et la constructibilité du terrain. La durée de validation est portée à 18 mois. Le décret du 6 janvier 2007 a instauré un certificat d'urbanisme tacite et précise son contenu.

• Le certificat de simple information : il se contente d'indiquer le droit applicable (dispositions d'urbanisme, limites administratives au droit de propriété, liste des taxes et participations applicables) ;
• Le certificat opérationnel : il renseigne sur l'état des équipements publics existants ou prévus et sur la faisabilité du projet.

La demande n'a plus à mentionner la surface du plancher hors oeuvre des bâtiments pour plus de souplesse. Il est ajouté la localisation approximtive de la construction projetée.

Enc as d'absence de réponse, le demandeur bénéficie du maintien des droits en vigueur à la date du certificat d'urbanisme tacite.

II- La maîtrise des délais d'instruction et la clarification du contrôle de fin de travaux

Délais désormais prévisibles et garantis. Le contrôle de conformité des travaux réformé.

A- Délais d'instruction et garantie

• Suppression du délai de recevabilité de 15 jours de la demande :

Auparavant, si le dossier était incomplet, le service instructeur indiquait au pétitionnaire, dans les 15 jours de la réception de la demande, la date à laquelle une décision d'octroi ou de refus devrait lui être notifée. Toujours dans le délai de 15 jours, si le dossier était incomplet, le service instructeur invitait le pétionnaire à le compléter. Le délai d'instruction courrait au jour de la réception des pièces. L'absence de sanction du délai de 15 jours de recevabilité posait un problème : peu respecté, il prolongeait la procédure d'instruction  sans que puisse démarrer le processus de permis tacite.

Avec la réforme, si le dossier est incomplet, le service instructeur a 1 mois pour demander des compléments d'information. Passé ce délai, il est impossible de prolonger les délais d'instruction. A leur expiration, le silence gardé vaut permis tacite.

Afin d'éviter les demandes inutiles, le décret liste les pièces à joindre dans le dossier du pétitionnaire (décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007).

• Fixation du délai de base par le décret, délai connu dès le dépôt en mairie du dossier

Délai de droit commun connu et garanti par le récépissé :

1 mois pour les déclarations préalables ; 2 mois pour le permis de construire d'une maison individuelle et pour le permis de démolir ; 3 mois pour les autres constructions et aménagements.

Majoration du délai possible que si prévue par les textes et notifiée dans le mois qui suit le dépôt de la demande :

Pour la consultation de service ou de commission comme par exemple :

Avis de l'ABF en secteur sauvegardé : 3 mois complémentaires - Pour le SDIS : 2 mois - Commission des sites : 4 mois.

A l'issu de l'instruction notifié par récépissé, le demandeur bénéficie d'un permis tacite en cas de silence de l'administration. Par contre, si le pétitionnaire ne remet pas les pièces manquantes, le permis sera automatiquement refusé.

La durée de validité du permis de construire, d'aménager ou de démolir, art R 424-1 à R 424-23 :

• Permis valable deux ans à compter de la notification au demandeur,
• Permis périmé dans les deux cas suivants :

- Les travaux de construction n'ont pas commencé dans les deux ans qui ont suivi la notification ou la décision tacite ;

- Les travaux ont été interrompus pendant plus d'un an.

Le délai de validité est suspendu en cas de recours contentieux devant le tribunal admistratif jusqu'à prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable.

Le permis peut être prorogé d'une année si les prescriptions d'urbanisme ou les servitudes n'ont pas évoluées d'une façon défavorable pour le projet, art R 421-32.

La demande de prorogation pour une nouvelle année doit être faite dans les deux mois au moins avant l'expiration du délai de validation à la mairie.

B- Le contrôle de conformité des travaux

A l’achèvement des travaux, le constructeur adresse au maire une déclaration dans les 30 jours. L’architecte y certifie le respect du projet au permis. Le service instructeur accorde un certificat de conformité dans un délai de 3 mois à compter de la réception en mairie de la déclaration si conformité. Le silence de l’administration vaut certificat réputé tacitement obtenu.

Or,en pratique, les visites administratives de constat de conformité sont rares et la procédure de requête en instruction nécessite l’intervention du titulaire du permis. De surcroît, le certificat n’étant pas publié, le recours des tiers n’est enfermé dans aucune condition de délai et est donc infini.

La réforme met donc en place un régime déclaratif et un contrôle allégé et réorganisé.

• Le régime déclaratif : plus de certificat de conformité délivré par la commune

Système simplifié : le titulaire du permis est tenu de déposer en mairie une déclaration d’achèvement des travaux, comportant un engagement de respect de cette autorisation.

• Délai de 3 mois pour contrôle administratif

L’autorité dispose de 3 mois à compter du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux pour procéder au contrôle sur place.

Si délai écoulé de l’administration pour contester la conformité : celle-ci est établie.

Si récolement obligatoire dans certains cas : délais alors de 5 mois.

Les concessions d'aménagement

L'arrêt Auroux/Commune de Roanne du 18 janvier 2007 rendu par la CJCE, sur question préjudicielle du TA de Lyon, apporte des précisions sur l'application du droit communautaire aux conventions d'aménagement, dénommée aujourd'hui concessions d'aménagement.

Celles-ci se distinguent des marchés publics par le transfert de la responsabilité d'exploitaiton qu'elles impliquent. Ainsi le contrat de marché public est conclu entre le pouvoir adjudicateur et un opérateur économique juste pour l'exécution de travaux., la fourniture de produits ou la prestation de service, il n'y a pas de droit d'exploitation de l'ouvrage contrairement aux concessions.

Suite à l'avis motivé adressé par la commission européenne le 4 février 2004 à la France sur l'incompatibilité de sa règlementation avec le droit communautaire, suite à l'arrêt de la CAA de Bordeaux du 9 nov. 2004 "Sogidis" qui a censuré une convention d'aménagement passée sans formalité de publicité, ni mise en concurrence, la loi du 20 juillet 2005 et son décret de 2006 a établi la compatibilité du droit interne avec le droit communautaire pour les conventions d'aménagement. Elle définit le contenu du contrat.

I- La soumission des concessions de travaux ou de services aux principes du Traité CE

Le Traité européen interdit tout discrimination et établit des règles de libre circulation des biens et des services.

A- Les 4 éléments du contrat de concession

• La poursuite d'un des objectifs définis à l'art L 300-1 du CU "opérations d'aménagement"
• La mise en oeuvre d'une opération complexe au sens de la jurisprudence "Commune de Chamonix-Mont Blanc"du 28 juillet 1993
• Concession soumise à des formalités de publicité et de mise en concurrence
• Contrat dont le contenu est précisé dans le code de l'urbanisme aux articles L 300-4 et L 300-5

B- Unicité du régime juridique des aménageurs privés ou public

• Respect du principe communautaire de neutralité, de non discrimination et d'égalité de traitement des acteurs

Auparavant l'Etat, les collectivités territoriales, les EPCI pouvaient recourir à deux types de contrat pour l'étude et la réalisation d'une opération d'aménagement : Les conventions d'aménagement privées aux risques et périls de l'aménageur dont la rémunération ne pouvait provenir que des résultats de l'opération, pas de bénéfice du droit de préemption ou d'expropriation, et les conventions publiques d'aménagement qui permettent aux sociétés d'économie mixte de pouvoir bénéficier des prérogatives de puissance publique.

Avec la réforme : les concessionnaires privés ou publics exercent les mêmes missions et peuvent bénéficier des mêmes prérogatives de puissance public. Le concessionnaire peut être maître d'ouvrage aussi bien pour les travaux d'équipement d'infrastructure que de superstructure pour la réalisation de l'opération. Exit la loi MOP de 1985.

• Concessions soumises à des formalités de publicité et de mise en concurrence préalables

L'autorité publique ne peut plus choisir le concessionnaire de gré à gré.

Seuil financier de 5 270 000 € : publicité et mise en concurrence :

En vertu de la directive 93/37/CEE tout pouvoir adjudicateur doit publier un avis de concession de travaux publics au JO de l'Union Européenne. Le décret d'application de la loi de 2005, du 31 juillet 2006 précise "lorsque le montant total des travaux nécessaires à la réalisation des équipements qui seront soumis au concédant par le concessionnaire est égal ou supérieur à 5 270 000 €".

Le décret de 2006 a été remis en cause dans les conclusions de Mme KOKOTT du 15 juin 2006. Pour celle-ci, il s'agit surtout du volutme total du marché public qui importe pour apprécier ce seuil. Par conséquent, il faut prendre en considération le bilan total de l'opération et non uniquement les équipements publics.

Au dessous du seuil de 5 270 000 € voir CJCE TELAUSTRIA du 7 décembre 2000 : publicité et mise en concurrence non communautaire mais adaptée à l'importance et aux caractéristiques de l'opération.

Avis publié dans un journal d'annonces légales et dans une revue spécialisée qui mentionne les caractéristiques principales, la localisation et les principes de financement de l'opération d'aménagement.

II- Le contenu et la passation de contrat de concession d'aménagement

La loi définit le contenu obligatoire des concessions d'aménagement. Des règles de procédure de passation du contrat doivent être respectées.

A- Contenu du contrat de concession d'aménagement L 300-4 et L 300-5 du CU

• Article L 300-5 I : contenu obligatoire à toutes les concessions

Objet du contrat, sa durée, les conditions de prorogation ou de modification éventuelle ; Les conditions de rachat, de réalisation ou de déchéance par le concédant et éventuellement les conditions d'indemnisation du concessionnaires.

• Article L 300-5 II : obligations imposées aux seuls concessions prévoyant une participation du concédant au coût de l'opération

Les modalités de participation du concédant (en nature ou financier) ; Le montant total, sa répartition éventuelle en tranche, les modalités de contrôle technique, financier et comptable exercé par le concédant.

B- La passation du contrat

• Les règles pour les concessionnaires ne maîtrisant pas 90 % du foncier et dont la subvention est supérieure à 135 000 €

Délibération préalable pour la création de ZAC (voir jurisprudence EIFFEL du 8 décembre 2004) ; 1 avis d'appel à concurrence publié caractérisant l'opération ; Constitution d'une commission d'examen des candidatures ; mise au point d'un cahier des charges ; Le délai de présentation des candidatures puis des offres est au minimum de 1 mois.

• Non soumission aux directives européennes de passation de concession : le contrat in house afin d'éviter la mise en concurrence

Une collectivité peut conclure un contrat in house non soumis aux directives européennes sur les marchés publiques ou au code des marchés publiques.

Critères cumulatifs aux termes de la jurisprudence européenne et française :

- La collectivité publique exerce sur l'organisme privé un contrôle analogue à celui qu'elle exerce sur ses propres services,

- L'essentiel de l'activité de la société privée est exercé pour la collectivité territoriale qui la détient.